INMUEBLES: Comprar barato y vender caro o comprar caro y vender barato?.

By: Silvina Capuya (Ciclo Global Real Estate) y Fabian Calcagno (Miller&Co)

Aclaración: Este artículo es totalmente in entendible para cualquiera que no sea Argentino

Sin dudas para hacer negocio hay que comprar barato y vender caro.. Pero sin embargo, todo el mundo hace exactamente al revés.. Compra cuando todos compran (que es cuando está caro) y venden cuando el negocio ya no funciona . ( que es cuando está barato )

Ver la evolución del valor del dólar de los últimos 20 años desde un mínimo de 1 peso  hasta un máximo de 43 no dice mucho.. Pero, si dividimos estos valores por algún salario homogéneo de cada momento y a algún valor intermedio lo llamamos 100 para luego poner el resto en relación a dicho valor, obtendremos un gráfico como este que podríamos llamar competitividad cambiaria mucho mas fácil de interpretar y donde podríamos marcar algunos eventos para tratar de ver alguna correlación.

Este gráfico,  podría interpretarse entonces como el costo de comprar algo en dólares respecto de lo que alguien gana en pesos. Algo así como la sensación de dólar caro o dólar barato .. 

Por ejemplo… esta sensación en la convertibilidad era de dólar barato y en el corralito de dólar caro.  

Con la sensación de dólar caro, es difícil viajar al exterior. En periodos electorales ,el Peso, controlado por el estado, se aprecia en forma ficticia respecto del dólar dando una sensación de bienestar relativo respecto a otros países .. La libre flotación y el mercado o las crisis en las que el dólar no puede ser controlado , vuelven las cosas a la realidad o al menos a una realidad intermedia.

QUE PASA CON EL VALOR DE LOS INMUEBLES?

Para comprar un inmueble barato y venderlo caro son necesarias dos cosas:

1-Entender los ciclos.

2-Saber en que parte del ciclo estamos.

Cuando tenemos sensación del dólar barato, las propiedades suelen estar caras en dólares (el ejemplo más extremo fue la época de la plata dulce allá por el 1978) y Cuando tenemos sensación de dólar caro las propiedades suelen estar baratas en dólares donde uno de los ejemplos mas claros fue a la salida de la convertibilidad..

Hay otro efecto a tener en cuenta… Cuando la sensación del precio del dólar empieza a bajar, el mercado inmobiliario, que  es muy agil en estos períodos, rápidamente se alinea con lo que está ocurriendo y sube el valor de las propiedades en dólares casi al mismo ritmo en la que baja la sensación del precio del dólar.

Pero cuando la sensación del precio del dólar sube (como en este momento) , el mercado inmobiliario no se resigna a la misma velocidad y el efecto tarda en bajar los precios de las propiedades, aunque el mercado siempre termina equilibrando las cosas un poco mas tarde.

Esto es lo que ocurre en estos momentos en argentina…  Según la sensación del dolar, debería estar todo como para comprar y no para vender… pero este retraso que describimos hace que todavía sea un momento de venta mientras se terminen de acomodar las variables.. 

Entonces…. Si alguien quisiera vender, es buen momento para apurarse porque todo dice que las propiedades van a bajar.. Y por el contrario, si quieres comprar, es buen momento para esperar unos meses hasta que se acomoden las cosas…

Aquel que se arrepienta de vender un inmueble hoy va a saber dentro de poco el real significado de la palabra  arrepentimiento..

El mayor problema lo tienen los proyectos en construcción que, al revés de lo que ocurrió en 2004 a 2008 donde el mercado sorprendió para bien a los constructores esperándolos al final de la construccion con un precio de venta validado por el mercado superior al de las planillas excel, en este caso estamos en un contraperíodo donde lo esperable es lo contrario.

En breve, se viene el inicio de la época compradora.

LA OTRA DISCUSION QUE VIENE A CUENTO ES!!!… “QUIEN DEBE PAGAR LA COMISION INMOBILIARIA?… VENDEDOR O COMPRADOR?”

Si nos guiamos por la oferta y la demanda, en períodos donde las propiedades están caras, lo difícil es encontrar alguien que compre… con lo cual el que debería pagar la comisión inmobiliaria es el vendedor… y por el contrario, en períodos donde las propiedades están baratas, lo difícil es encontrar alguien que venda, con lo cual el que debería pagar la comisión inmobiliaria es el comprador. 

Pero si volvemos al primer párrafo donde decimos que todos hacen las cosas al revés… compran cuando todos compran (que es cuando esta caro) y venden cuando ya no funciona el negocio ( que es cuando todos venden y por ende cuando esta barato), la oferta y la demanda es exactamente al revés… jaja…

Vaya a saber entonces!!!

Gráfica @Juan Pablo Pintabona

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